如果有100万，你会选择如何花?放在十年前，大家可能会异口同声地回答：投资买房。确实如此，统计局公布的数据显示，过去二十年，全国平均房价涨幅超过540%，四大一线城市“北上广深”的核心区涨幅甚至高达20倍以上。这么看来，在过去房地产投资的黄金时代，买房毫无疑问是资产保值增值的重要途径。
但最近两年，随着调控不断深入，楼市逐渐回归理性，越来越多的人抛弃了这种思想：不再坚信房价只涨不跌，不再唯房论，不再盲目跟风买房。尤其是进入2022年，买房人的积极性更是跌到了“冰点”——央行报告显示，未来3个月只有17.9%的居民准备把买房当作增加支出的项目。相反的，居民储蓄的意愿却迎来高涨，占比高达54.7%，是近5年以来的新高点。
为什么会这样?长期关注房地产的人，都应该非常清楚，2022年房地产市场出现了十分严重的问题。首先是销售、投资层面出现了“四降”：一季度商品房销售面积同比下降13.8%、商品房销售额同比下降22.7%、房地产开发投资同比增长0.7%、房地产开发企业到位资金同比下降19.6%;
其次是购房者的信心跌至低谷，且难以修复。用青岛大学经济学院教授易宪容的话说就是，“下调房贷利率已无法刺激楼市，老百姓根本没兴趣买房了”;
再者是受销售不畅、融资政策收紧等影响，很多开发商也陷入了“困境”。继2021年下半年融资大幅下滑超过50%后，今年一季度房地产企业非银融资(包括信用债、海外债、房地产信托、资产证券化等)更是同比下降61.4%。
此外不得不提的是，2022年一季度，国内生产总值同比增长4.8%，低于全年增速5.5%的目标。对此，4月18日英大证券李大霄解读认为，1-3月份房地产投资只增长了0.7%，显然房地产拖了经济的后腿。在他看来，整个房地产，包括上下游产业链占了GDP的30%，稳住地产迫在眉睫。所以，以后稳地产可能会更加发力，地产对于市场的贡献度会加大一些，有望利好地产、基建等板块。
一言概之，2022年房地产市场颓势明显，不景气程度创过去十年之最，且对经济增长已经产生了一定的负面影响，再加上国人70%的家庭资产都绑在房子上，用专家的话说，稳楼市就是维护刚需购房者的利益，所以我们看到，2022年以来，各大城市都在积极调整政策“救市”——房地产“救市潮”，正在全国蔓延。据中原地产研究院不完全统计，截止到4月22日，全国累计已有近80城出手“救”房地产。救市的措施涵盖取消限购、取消限售、公积金、信贷差别、降低首付、发放购房补贴、重启棚改货币化等。
不仅地方救市心切，实际上今年以来，住建部、央行、银保监会等多个部委也在频频给房地产“吹暖风”：住建部不仅重申“房地产支柱地位不变”，而且喊话2022“要充分释放居民住房需求”，释放了稳楼市的强烈信号;央行更是4个月内，两次降准，累计释放1.7万亿流动性。4月18日，央行罕见强调要“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。
此情此景，不免引起了专家学者们的担忧：面对“保楼市还是保实体经济”时，很多人担心我们会重走“保楼市”的老路。尤其是越来越多的城市“松绑调控”，不断释放利好消息，这使得很多人笃定国家还是会“保楼市”，未来房价会再次上涨。
比如网红经济学家马光远就说过，“房地产是中国的支柱产业，100年不会变，嫌臭是因为你没有吃过，不知道有多香。”
事实真的如此吗?答案是否定的。在我们看来，这是典型的“一叶障目不见泰山”。不得不承认，房地产对经济的发展起到了至关重要的助推作用，带动了上下游经济消费，比如中介、施工、物流、建材、建筑、轻工，关系到几十个行业的发展。但更重要的是，房地产高速发展，还带来了一系列副作用：实体经济发展受阻、炒房群体增多、抑制生育等。这些都决定了，未来楼市不能再被高高捧起了。